寶山問路

Q2:房客承租住宅期租約簽訂年限如何訂定?

答：社會住宅包租代管計畫執行3年，房客承租之包租代管的住宅，其租約年限會因房東選擇「包租」或「代租」方案，而有不同的租約年限，以下分別說明：

（一）房東採包租方案：房東與業者簽訂包租約，包租約年限為3年。業者包租期間可再與房客簽訂轉租約，轉租約年限至少1年，轉租約期滿後，房客可再與業者續租，最長至業者與房東簽訂包租約之租賃契約截止日止。

（二）房東採代管方案：由業者媒合租屋案件，房東與房客簽訂租約，每次租期為1年，限1年，計3年。但最後1年租期不滿1年者，則不受租期1年之限制，租期自房東與業者簽訂出租人租屋代租代管委託書之日起算三年止。

包租代管流程

圖片來源:內政部不動產資訊平台

包租代管方案

（一）包租方案：

政府獎勵及補助租屋服務事業(以下簡稱業者)承租住宅，由業者與房東簽訂3年包租約後，於包租約期間內業者每月支付房租給該房東，再由業者以二房東的角色，將住宅轉租給房客(一定所得以下或弱勢者)，並管理該住宅（開發及管理流程詳附件1）。

（二）代管方案：

業者協助房東出租住宅給房客(一定所得以下或弱勢者)，由房東與房客簽訂租約，業者負責管理該出租的住宅（開發及管理流程詳附件2）。

（三）包租與代管的差異：

來自 <https://pip.moi.gov.tw/V3/b/SCRB0504.aspx?mode=QA&PGID=203>

一、房客方面優點:

1.租金較低: 租金低於市場行情。

2.公證費用補助: 一般來說，如果租屋遇到糾紛，會需要經過訴訟，但如果簽約時有公證，就不須經過漫長的訴訟，而政府對此也有補助。

3.免服務費: 透過業者找到承租房子的話，一般來說房客要付半個月租金(一次性)給業者，如果加入包租代管費用全免。

4.遇到問題能即時處理: 舉凡像是忘記帶鑰匙、深夜馬桶不通、冬天熱水不熱、夏天冷氣不冷等問題，都由業者管理員即時處理。

5.可報稅: 如果承租的房子是加入包租代管的，自然就可以報稅，列舉租金支出扣除額，不怕房東不讓報稅。

6.可遷入戶籍: 如果房東不讓報稅就也不能入戶籍，所以加入包租代管的房子，也可以遷入戶籍。

二、房東方面優點

1.房屋稅、地價稅減免: 房屋持有稅優惠。

2.租金所得稅減免: 租金所得免稅額度15,000元/月、必要費用扣除率從43%(一般出租)提高到60%。

3.公證費補助: 依照各地方補助金額不同，雙北4,500元/次，其他地方3,000元/次。

4.修繕費: 每年1萬元/1屋，可以更換老舊家具、家電、設備等，只要拍照修繕前中後的照片，就可以轉交業者實報實銷，申請款項。

5.居家安全相關保險費: 每年3,500元/1屋。

6.免服務費用: 一般而言，若業者成功媒合房客，需要向房東收取半個月租金(一次性)，加入包租代管費用全免。

7.免費管理: 一般而言，若業者協助房東管理，需要向房東收取每月租金10%的代管費，加入包租代管費用全免。

8.收租穩定(包租): 因為包租方案是一次簽三年的約，房東可以確保三年都收租金，不怕空窗期(由業者承擔)。

9.有業者催帳(代管): 如果是代管方案，若到交房租時間，房客卻未交，業者可以代替房東催收租金。

10.不怕被檢舉未報稅: 因為加入社會住宅就如同正常報稅，也享有稅賦減免等補助，可安心收租。

 

房東：專業管理、房東輕鬆收租、稅賦減免(房屋稅、地價稅、綜合所得稅)、修繕補助等；另包租增加居家安全相關保險費用補助。
房客：政府補助租金差額及公證費，減輕房客租屋負擔。

 

一、房客方面

1.申請文件繁瑣

 

2.業者管理員有時會無暇顧及每個房客

二、房東方面

1.要報稅(報稅才是正常的，但因為台灣太多沒報稅，所以歸納在這)

 

2.若個人所得稅級距太高，加入包租代管反而不划算

 

3.並非所有人都可以加入(有限制申請資格)

 

4.不一定能租到想要的租金(有限制也有空間)

 

（一）包租方案：業者以市場租金8折與房東簽訂包租約3年，並轉租房客。

房東：按月向業者收取市場租金8折之房租。

房客：一般戶：以市場租金8折支付業者。

弱勢戶：依弱勢條件(社會或經濟弱勢戶)以市場租金的7折或5折支付業者，至弱勢戶之租金差額1折或3折由政府補助並經由業者轉交房東。

（二）代管方案：房東與房客經業者媒合承租雙方簽訂租約租期1年，每次1年，計3年。

房東：業者向房客(含政府之租金補助)收取市場租金9折之租金後，按月轉交房東租金。

房客：一般戶：以市場租金9折交付業者。

弱勢戶：依弱勢條件(社會或經濟弱勢戶)以7折或5折的市場租金交付業者，至弱勢戶之租金差額2折或4折由政府補助並經由業者轉交房東。

圖:高雄市社會住宅官網

包租代管補助標準:

包租方案以市場租金8折或代管方案以市場租金9折為簽約租金承租外，弱勢戶政府另給予租金補助，其補助標準各直轄市、縣（市）每件每月最高租金補助不得超過下列金額如下表：

（一）一般戶：以簽約租金承租承租（即市場租金包租方案8折或代管方案9折），不另給予租金補助。

（二）弱勢戶：

1.包租方案：以市場租金8折承租即為簽約租金

第1類弱勢戶：政府補助簽約租金12.5%(等同補助市場租金1折)

第2類弱勢戶：政府補助簽約租金37.5%租金(等同補助市場租金3折)

2.代管方案：以市場租金9折承租即為簽約租金

第1類弱勢戶：政府補助簽約租金22.5%(等同補助市場租金2折)

第2類弱勢戶：政府補助簽約租金44.5%(等同補助市場租金4折)

各直轄市、縣（市）每件每月最高租金補助金額上限 

單位：件/月元

來自 <https://pip.moi.gov.tw/V3/B/SCRB0504.aspx?mode=QA&PGID=201>